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调整及触底招商蛇口年报显示， 2022年营收1830亿，同比增加13.92%；归母净利润42.64亿。利润所有下滑，主要由于房地产业务结转毛利率下降，减免租金，期内计提资产减值准备以及计提应收款项信用减值等。 对此，许永军和蒋铁峰在业绩会上都感慨， 去年是非常不容易的一年。面对严峻的市场状况，招商蛇口也对经营策略进行了调整。 蒋铁峰提及公司在2021年下半年至今所拿地块整体表现都不错，毛利率在23%以上。去年全年，招商蛇口 累计获取56宗地块，总计容建面726万平方米，总地价1279亿元，权益地价766亿元，这也是近年来新增土储最少的一年。 从平均楼面价看，去年新获取项目均价达1.76万元/平方米，这说明招商蛇口开始有意识 收缩拿地区域至一二线城市。公告提及，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元， 先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。与之伴随的是销售端的去化及回款工作，蒋铁峰表示，招商蛇口的开发业务在 销售端坚决去化，管理下沉精确到天、管到项目。数据显示，去年该公司累计实现销售面积1193.65万平方米， 累计销售金额2926亿。周转效率方面，过去三年间招商蛇口 存货周转率分别为0.27、0.31及0.36，营运能力出现明显上升。黄均隆将开发业务的调整概括为 “土储换仓+深挖利润潜力”，并强调货值结构、新增项目去化率及毛利率等指标，充分证明公司去年抓住了市场机会。 “今年从前几个月的趋势来看，市场是在回暖的。我们去年拿的土地也是为2023年及以后年度打下基础的，所以我对未来利润增长充满信心。”2
架构梳理之下2022年招商蛇口另一个明显的变化，是调整了2015年以来便确定的园区、社区及邮轮产业三大主业架构，重新梳理为 开发业务、资产运营及城市服务。其中开发业务与过往无异，主要集中于住宅等可售业态； 资产运营指产园、集中商业、公寓、办公、酒店在内的持有物业运营与资管； 城市服务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。 许永军对此表示，招商蛇口内部组织系统也是按照新的三类业务逻辑来划分，并强调要 坚定聚焦主赛道核心业务，改善公司当前“业务多而不强”的现状。最核心业务即开发业务，招商蛇口在去年年报中形容其为“基本盘”，一方面作为规模和利润的主要保障，另一方面则在中长期转型换挡期，为第二增长曲线提供缓冲和支持。 “所以开发业务必须要稳住营收规模，提升利润水平。”其他业务中， 资产运营选定集中商业、产业园区、长租公寓作为重要赛道，但它们的拓展模式都有着谨慎的一面。 比如集中商业以能力提升为前提，聚焦核心10城；产业园区要求做精存量，新增项目以满足REITs退出为刚性条件；长租公寓同样关注REITs退出要求，聚焦租赁用地。 按许永军的说法， 招商蛇口总体将做强开发业务的基本盘，为非开发业务转型培育争取时间；同时利用REITs盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大。数据显示，去年招商蛇口管理范围内 全口径资产运营收入57.1亿元，实现EBITDA共30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。 副总经理聂黎明也补充称，发力提升营运的能力，不仅对存量项目业绩增长，同时也对增量项目增强信心起到重要作用。3
稳杠杆、优杠杆在转型路上，招商蛇口涉及住开、物管、商业、办公、产业、租赁、邮轮、会展等众多业态，对于资金的需求量也不小。 年报披露，2022年公司新增50亿元中票、100亿元公司债及100亿元超短债融资券额度注册； 年内公开市场融资达327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。通过新增融资，招商蛇口也实现了债务结构优化，去年末公司平均债务年限提高到3.9年，1年内到期债务仅占有息负债的20.34%。 期末公司 剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.30，“三条红线”继续维持绿档。同时从成本角度观察，去年末 招商蛇口综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP，意即该公司将成本控制在4%以下。 考虑到近两年房企普遍缩表并难以通过融资渠道补充资金，招商蛇口仍展现了它在下行周期中的优势。 黄均隆解释，去年公司抓住了融资环境宽松的机会，成功压降了融资成本。 他进一步透露， 公司现阶段的部分项目开发贷利率为2.10%，在行业内处于比较低的水平。“照这个趋势，我觉得今年的融资成本还会再下降一点。”就近两年而言，招商蛇口已经在投资端投入了大量资源，盈利空间也较以往有所修复。 蒋铁峰提及， 去年公司在上海、合肥、苏州等地拿的地块将陆续在2023年入市，这些项目预计有相当多属于“红盘”或“准红盘”，基本可以实现开盘秒光。按照计划，招商蛇口今年可供销售货值约达6000亿元，在此基础上 销售目标继续定为3300亿元。在业绩会上，招商蛇口总经理蒋铁峰表示： 今年行业重塑之后，稳健型企业、综合发展的企业迎来了新的机遇，招商蛇口提出新的目标，就是要提升至头部五强。五强并不是经营规模的指标进五强，更多的是 利润、质量、效益、转型、经营收入等多维度的五强，公司将通过精细化管理，提升项目回报水平，给公司的利润和综合指标进入头部五强提供更强的动力和支持。 涛哥觉得，招商蛇口目标5强，问题不大，三年后大概率冲前四。关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。 本文来源：观点地产新媒体 涛哥杂谈，地产人都在看的公众号，点击下方卡片关注我，带你全面认知房地产行业。