金融投资网记者 林珂
房地产行业还在震荡探底过程当中，进入5月楼市再度出现转冷。在楼市未能延续回升背景下，多地购房政策优化力度加大，同时业内预计新政策也将陆续出台。在行业人士看来，房地产销售市场正走向触底回升，下半年有望迎来持续复苏，但还需等待更多信号来确认。
单月销售继续回落
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根据克而瑞数据监测，2023年5月百强房企全口径销售金额5492亿元，同比增长5.3%，环比下滑14.5%，全口径面积2952万方，同比下滑23%，环比下滑9.4%。累计来看，1-5月累计销售金额28548亿元，同比增长8.2%，累计销售面积16084万方，同比下滑9%。5月楼市成色欠佳，重点30城住宅成交面积环比下滑8%，同比增长22%，其中一线成交环比下滑22%，降幅高于30城平均。有分析指出，在销售数据不佳的情况下，预计6月份会有新的政策出台，而且部分政策工具可能超出过去的常规工具范畴。
“若地产基本面出现超预期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升。”天风证券分析师刘清海指出，从4-5月销售表现看，基本面复苏步伐开始放缓，去年年末挤压需求已基本释放，叠加房企拿地减少、数据边际减弱或对推盘节奏形成负向反馈，单月销售继续回落。我们认为，基本面表现与政策之间具备相互作用，政策是打破地产“销售-投资-开工”负反馈、呵护市场预期、确保经济稳定的前提，基本面对政策的响应程度也会影响政策力度。故若地产基本面出现超预期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未来需求侧宽松路径可能包括首付比例、房贷利率、限购限售、存量市场。
随着快速政策持续，市场需求有望得到释放。安信证券分析师苏多永认为，2023年以来，多省市持续出台地产销售端宽松政策，包括调整公积金政策、调整首付款比例、优化限购政策等。根据统计，目前已有杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市对限购政策进行了优化，采取“一区一策”、“因区施策”等，对于购买力旺盛的住宅区域，继续执行限购政策，而对于一些成交量冷淡、购买力偏弱的区域，逐步放开限购政策。目前，一线城市、新一线城市存在地产政策宽松预期，后续若政策逐步落地，在“房住不炒”的总基调下，有望促进房地产需求进一步释放。
后续销售将有所改善
随着政策优化力度加大，二级市场上房地产板块也以反弹回应利好。但销售改善还需得到更多政策优化支持以及市场信心的修复。
东兴证券分析师陈刚就表示，防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。继去年地产融资端三支箭重磅发布，2023年“保交楼”为地产行业重点目标，竣工面积明显修复且增速持续加快。此外，随地产限购政策持续优化，市场信心有望得到进一步修复，后续销售和新开工数据或将有所改善。
“预计销售将逐步复苏，2023年下半年全国销售将增长5-10%。”交银国际证券表示，鉴于2022年较低的基数，我们相信房地产市场将在下半年逐步复苏，更多政策将推出以提高购房者的负担能力，包括降低首付和房贷利率。此外，随着民营开发商推出更多已竣工的项目销售，我们相信可以减轻购房者的担忧。总而言之，我们预计下半年全国房屋销售将同比增长5-10%。
德邦证券分析师金文曦指出，5月房地产市场边际持续转弱，多数城市销售延续环比下降，企业推盘意愿不强，预计后续销售市场的进一步恢复需要政策端的优化调整。青岛非限购区降最低首付比例，放松限售，预计将对其他城市形成一定示范作用。建议关注布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的开发商，如滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口等。
