沙县小吃是福建省著名的小吃之一，其特点是口味鲜美，种类繁多，价格实惠。其中比较有名的有卤肉饭、沙县小笼包、拌面等。这些小吃以其独特的调味和口感深受人们喜爱。
(资料图片)
此外，沙县小吃的加盟模式也非常灵活，让更多的创业者能够加入进来，共同发展壮大。
这是我问ChatGPT「沙县小吃的特点是什么？」时，它给我的的答案。
“现在的地产行业，大浪淘沙，对于绝大多数人来说没什么意思了，但对于我，是一个新开始。”
见到老朋友文木总时，是在售楼部巨大欧式穹顶下的VIP谈判区。
他扶了下眼镜，把手里的半根细兰州狠狠抽了一口，直接燃到烟蒂，他轻轻把烟头对准茶水员端上来的纸杯轻轻一抛，剩下的半杯劣质红茶里升腾起一抹烟雾。
许久，他才吐出一个大大的烟圈，开始缓缓讲述他和这家「地产界的沙县小吃」房企H的故事。
文木总在业内浸淫十几年，一二线城市大小房企都待过，做前期产品研发和营销也都是一把好手。他被这家房企老板挖走时，没想到会这么神奇。
为什么说它是「地产界的沙县小吃」？
首先这是一家极小的作坊式房企，一次只开发一个项目。这家房企的老板早期是另一家闽系房企的股东，后来出来单干。再往前，这些闽系房企也是由其他闽系房企拉出来单干的，这些小闽系房企像沙县小吃一样在全国开枝散叶，几乎每个城市都有。
其次，这些房企开发的产品和沙县小吃一样，中规中矩，不好不坏，主打刚需性价比，卖得都还不赖。
H房企开发的这个项目A，位于三线地级市，A项目的成本控制得不错，利润率挺高。问及原因，文木说，除了产品定位准确外，还因为这是一个家族企业。
这个项目除了文木是职业经理人外，剩下的各部门领导全是老板的亲戚。财务总是老板小舅子，工程总是老板表弟，招采是他侄子……
这些人每个月只拿不到一万元的工资，但都干得很认真起劲，因为他们都是项目的小股东。
当大家都只为一个目标共同努力时，效率就会提高。
H房企在确定拿到这块地时，老板回去筹钱，在老乡群里一招呼，留下财务电话，不到半个月时间，近十个亿的启动资金就凑齐了。
闽商之间有个信任纽带，就是闽浙粤沿海文化里的抱团。这些区域的人老乡观念很强，做生意就是传、帮、带。资金不够时就拉亲戚朋友和同乡众筹。这是多代延续下来的信任感，从煤矿到工程施工、贸易、商品加工各行各业都有。
A项目一期开发用了两年多时间，老乡们的投资回报率差不多是180%。所以二期开发时，很多人都愿意追加投资。
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文木从项目地块研判时已经介入，这个北方三线小城人口不到五百万，但因为工业比较发达，地块又是在主城的城改净地。谈判时村委会也有硬性要求，必须投资入股拿分红。
“我们主打差异化竞争”，文木解释说，“我们的产品介于刚需刚改之间，本土房企普遍做毛坯，嫌精装太麻烦而且难管控。一线房企在本地的刚需产品普遍C标，比起我们的差远了。”
A项目周边均价不到9000元/平，但A项目单价近万元，比周边房价普遍贵将近1000元/平，但却卖得很好，一期已经售罄。
分析核心原因，业主肯定也算过账。
室外景观和公共空间都不错，签约的绿城物业。室内通铺品牌地砖，墙面壁纸，木纹转印窗户，木饰面+岩板背景墙，品牌厨卫，就这些装修交付标准，本土房企都没有，而且业主自己花两千可能也装不出来。
A项目的用材用料都不错，除了整体略老气的简法式风格。老板是典型的福建人，特别爱用石材。我进项目内部参观时发现，内外都用大量石材，没有大白墙，甚至连消防步梯都全部通铺瓷砖。
一期项目售罄后，村委会把分红的过亿资金置换成沿街商铺，这是个双赢的局面，村民们获得长期的现金流，而项目上头疼的商铺销售问题解决了。
那么成本是怎么省下来的？
H房企的设计费很低，从景观到立面用的都是普通的设计单位，甚至有的是有经验的设计师接的私活，价格能压到几块钱一平米。
所以他们整体设计感偏弱，非常考验工程的现场改图能力。
有一次建筑师来现场看，怒骂：妈的谁把我出的图改啦？
另一方面，是福建人的强大之处：生意遍布所有行业。
老板因为太懂上下游，自己有门窗厂、橱柜厂、苗木基地、施工单位，甚至还承包山头自己开采石头。
以A项目内部用的三层中空窗户为例，窗框采用带木纹转印的断桥铝，很多刚需盘并不舍得用，因为采购成本大约在1000多元/平米，而H房企自己购买材料自己组装，成本降到差不多在600元/平米。
整体下来，成本能省好几个点。
对于未来怎么发展，其实H房企也做了不少布局。老板把自己儿子送到英国读完研究生，让他跟着文木总学习产品和营销。在饭桌上见到这位95后「少爷」时，他文质彬彬，很有礼貌，对于企业的发展也很有想法。
文木把自己在行业十几年的工作经验总结，比如产品的逻辑，客户买房的十个敏感点，全部给企业高管们和盘托出。
他觉得，像他们这样的房企，是地产界的沙县，也是中国的吉普赛人。偏机会主义，有供应链优势，不深耕，哪里有地就去哪里。
这样的小房企在全国有很多，自有资金比较多，但抗风险能力却很弱，一块地砸了，公司就没了。
所以他们拿地有几个原则，人口流出大的城市不拿，有纠纷的地不拿，非净地不拿，远郊的地块不拿……
总结下来，他们的战略有三点：
只拿主城核心净地；产品一定要和同级别的形成错位；有价格成本优势。
“当下的市场想活下来，你要么降负债，要么把产品做好。”文木很兴奋的告诉我，接下来，他们看了一块主城核心区不错的地块，确定之后就要重回新一线城市了。
文中的文木总、H房企、A项目均为化名。
